Kendelse · 3. nov. 2025
Kendelse · 22808/2025Link ↗
HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 3. november 2025 Sag BS-22808/2025-HJR Sarfaarsuit ApS (advokat Erik Bertelsen) mod Kommuneqarfik Sermersooq (advokat Niels Hansen Damm) I tidligere instanser er afsagt beslutning af Retten i Grønland den 17. december 2024 (BS-37775/2024-GRL) og af Grønlands Landsret den 26. marts 2025 (BS- 462/2025-GLR). I påkendelsen har deltaget tre dommere: Jens Kruse Mikkelsen, Lars Apostoli og Kristian Korfits Nielsen. Påstande Kærende, Sarfaarsuit ApS, har nedlagt påstand om, at sagen henvises til Grøn- lands Landsret som 1. instans. Indkærede, Kommuneqarfik Sermersooq, har påstået stadfæstelse. Sagsfremstilling Kommuneqarfik Semersooq traf den 9. juli 2024 afgørelse om at opsige to bolig- finansieringslån på samlet ca. 67,5 mio. kr., som var bevilliget til Sarfaarsuit til opførelse af to boligtårne i Nuuk. Af opsigelsesbrevet fremgår, at baggrunden for opsigelsen af boligfinansie- ringslånene var bl.a., at Sarfaarsuit har opkrævet en omkostningsbestemt leje, 2 som var højere end tilladt efter § 33 i landstingsforordning om leje af bolig, hvil- ket udgør forfaldsgrund efter § 12, stk. 1, nr. 4, jf. stk. 2, i Inatsisartutlov nr. 39 af 23. november 2017 om boligfinansering (boligfinansieringsloven). Sarfaarsuit anlagde den 23. juli 2024 sag mod Kommuneqarfik Semersooq med påstand om bl.a., at Kommuneqarfik Sermersooq skal anerkende, at Sarfaarsuit har ret til at indfri lånene tidligere end fem år efter deres udbetaling, samt at Kommuneqarfik Sermersooqs afgørelse af 9. juli 2025 ophæves. Spørgsmålene i sagen er navnlig, om Sarfaarsuit kan indfri boligfinansieringslå- nene til en tilbagediskonteret nutidsværdi tidligere end fem år efter udbetaling af lånene, jf. boligfinansieringslovens § 37, og om Sarfaarsuit har opkrævet en leje, som var højere end tilladt efter § 33 i landstingsforordning om leje af bolig, således at Kommuneqarfik Sermersooq har været berettiget til at opsige lånene til øjeblikkelig indfrielse. Efter anmodning fra Sarfaarsuit traf Retten i Grønland ved beslutning af 17. de- cember 2024 afgørelse om, at sagen skulle henvises til Grønlands Landsret som 1. instans. Begrundelsen var følgende: ”Efter retsplejelovens § 57 a, stk. 1, kan Retten i Grønland efter anmod- ning fra en part henvise en civil sag, jf. § 54, nr. 1, til behandling ved Grønlands Landsret, hvis sagen er af principiel karakter og har generel betydning for retsanvendelsen og retsudviklingen eller væsentlig sam- fundsmæssig rækkevidde i øvrigt. Sagen vedrører lovfortolkningsmæssige spørgsmål, der efter det oply- ste ikke tidligere har været genstand for domstolsprøvelse. Det drejer sig dels om fortolkningen af § 37 i Inatsisartutlov nr. 39 af 23. november 2017 om boligfinansiering, herunder om betydningen af, at det i bestemmelsens forarbejder anførte om tidsmæssig begrænsning i retten til anmodning om førtidig indfrielse af lån ydet af det offentlige til opførelse af nye boliger ikke ses at være afspejlet i lovteksten, dels om fortolkningen af § 33 i Landstingsforordning nr. 2 af 12. maj 2005 om leje af boliger, der vedrører fastsættelse af omkostningsbestemt hus- leje, herunder betydningen af Departement for Boliger, Infrastruktur og Trafiks skiftende vurderinger af bestemmelsens indhold, jf. vejlednin- gerne fra 2009 og 2010 og notat af 28. juni 2024 vedrørende fortolk- ningsbidrag til § 33 i Landstingsforordning om leje af boliger. 3 Retten lægger til grund, at en afklaring af disse lovfortolkningsmæssige spørgsmål vil have betydning for alle lån, der i medfør af Inatsisartut- lov om boligfinansiering er ydet af det offentlige til opførelse af nye bo- liger, samt have betydning for alle private lejemål. Retten finder på denne baggrund, at sagen er af principiel karakter og har generel betydning for retsanvendelsen og retsudviklingen, samt at den tillige har væsentlig samfundsmæssig rækkevidde. Herefter, og da anmodningen om henvisning er fremsat inden forbere- delsens afslutning, jf. retsplejelovens § 57 a, stk. 3, jf. § 223, stk. 1, henvi- ses sagen til behandling ved Grønlands Landsret, jf. retsplejelovens § 57 a, stk. 1.” Landsretten afviste ved beslutning af 26. marts 2025 at behandle sagen som 1. instans og hjemviste sagen til Retten i Grønland til fortsat behandling. Af lands- rettens begrundelse fremgår bl.a.: ”Det følger af retsplejelovens § 57 a, stk. 1, at Retten i Grønland efter an- modning fra en part kan henvise en civil sag til behandling ved Grøn- lands Landsret, hvis sagen er af principiel karakter og har generel be- tydning for retsanvendelsen og retsudviklingen eller væsentlig sam- fundsmæssig rækkevidde i øvrigt. Grønlands Landsret påser af egen drift, at betingelserne for at henvise en sag til behandling ved Grønlands Landsret er opfyldt, jf. retsplejelo- vens § 57 a, stk. 5, jf. stk. 1. Det fremgår bl.a. af forarbejderne til retsple- jelovens § 57 a, stk. 5, at Grønlands Landsret ved sin vurdering skal un- derstøtte, at de sager, der kan indbringes for Højesteret som 2. instans, er egnede til at sikre, at målet vedrørende Højesterets rolle og opgaver kan nås. Kommuneqarfik Sermersooq har i svarskriftet taget bekræftende til genmæle med enkelte modifikationer over for fire af de fem påstande, Sarfaarsuit ApS har nedlagt i sagen. Kommuneqarfik Sermersooq har bl.a. taget bekræftende til genmæle overfor den del af Sarfaarsuit ApS´ påstand 3, der omhandler, at kommunen skal tilpligtes at anerkende, at Sarfaarsuit ApS har fremsat anmodning om indfrielse af de lån, der er omfattet af kommunens beslutning af 9. juli 2024. Det er anført i stæv- ningen, at Saarfaarsuit er indstillet på, og også har anmodet om, førtidig indfrielse af boligfinansieringslånene, jf. § 37 i Inatsisartutlov om bolig- finansiering. 4 Som sagen foreligger for landsretten, må afgørelsen af sagen herefter i høj grad antages at bero på en konkret bevismæssig vurdering af sagens omstændigheder. Der er således ikke tilstrækkeligt grundlag for at an- tage, at retten skal tage stilling til principielle forhold, herunder lovfor- tolkning, der har generel betydning for retsanvendelsen og retsudvik- lingen eller væsentlig samfundsmæssig rækkevidde i øvrigt. Sagen skal derfor ikke behandles af Grønlands Landsret som 1. instans. Landsretten ophæver herefter Retten i Grønlands beslutning og hjemvi- ser sagen til fortsat behandling ved Retten i Grønland.” Anbringender Sarfaarsuit har anført navnlig, at betingelserne for henvisning til Grønlands Landsret er opfyldt, jf. § 57 a, stk. 1, i retsplejelov for Grønland. Sagen angår lovfortolkningsspørgsmål både i forhold til § 37 i boligfinansie- ringsloven og § 33 i landstingsforordningen om leje af boliger og samspillet mellem de to love, hvorom der ikke foreligger retspraksis. Sagen er derfor prin- cipiel. I tillæg hertil vedrører sagen spørgsmål af generel betydning for retsanvendel- sen. Det skyldes, at der er tale om væsentlige fortolkningsspørgsmål, som ikke tidligere er afgjort af domstolene. Derudover har Departementet for Boliger og Infrastrukturs og Kommuneqarfik Sermersooqs fortolkning af bestemmelserne givet anledning til tvivl om, hvordan bestemmelserne skal forstås. Sagen har generel betydning, da den vil have betydning for de mange lån, som er udstedt i henhold til reglerne i boligfinansieringsloven, der har været gæl- dende i ca. 20 år. Herudover vil spørgsmålet om fortolkningen af § 33 i landstingsforordningen om leje af boliger have betydning for alle private lejemål, uanset hvem der er privat udlejer og lejer, og uanset hvornår lejemålet er påbegyndt. Medierne har dækket sagen intenst. Dette er i sig selv udtryk for, at sagen har væsentlig samfundsmæssig interesse. Kommuneqarfik Sermersooq har anført navnlig, at betingelserne for henvisning til Grønlands Landsrets som 1. instans ikke er opfyldt. Det fremgår med stor klarhed af § 37 i boligfinansieringsloven, at anmodning om indfrielse og tilbagediskontering til nutidsværdi af boligfinansieringslån ikke kan ske, før der er forløbet 5 år efter lånets udbetaling. Dette understøttes af lovforslagets bemærkninger til bestemmelsen. 5 Hertil kommer, at Sarfaarsuit først den 19. juli 2024 anmodede om indfrielse, mens Kommuneqarfik Sermersooqs opsigelse af boligfinansieringslånene til øje- blikkelig indfrielse skete den 9. juli 2023. Det er derfor ikke relevant for domsto- lene at tage stilling til fortolkningen af § 37 i boligfinansieringsloven. § 33 i landstingsforordning om leje af boliger regulerer udtømmende, hvorledes lejen beregnes ved lejemålets indgåelse, og hvorledes lejen herefter kan forhø- jes. Der er ikke nogen usikkerhed om retsstillingen på dette punkt og heller ikke på de øvrige punkter, som Sarfaarsuit henviser til. Sarfaarsuit har anerkendt, at der foreligger en overtrædelse af § 33, stk. 5, i landstingsforordning om leje af boliger. Sarfaarsuits overtrædelse af bestem- melsen er i sig selv en misligholdelse af boligfinansieringslånene, der medfører, at kreditor er berettiget og forpligtet til at opsige lånet til øjeblikkelig indfrielse til kurs 100. Højesterets begrundelse og resultat Kæresagen angår, om der skal ske henvisning til Grønlands Landsret efter § 57 a, stk. 1, i retsplejelov for Grønland. Spørgsmålene i hovedsagen er navnlig, om Sarfaarsuit kan indfri boligfinansie- ringslånene til en tilbagediskonteret nutidsværdi tidligere end fem år efter ud- betaling af lånene, jf. boligfinansieringslovens § 37, og om Sarfaarsuit har op- krævet en leje, som var højere end tilladt efter § 33 i landstingsforordning om leje af bolig, således at Kommuneqarfik Sermersooq har været berettiget til at opsige lånene til øjeblikkelig indfrielse. Højesteret finder på det foreliggende grundlag, at afgørelsen af sagen i vidt om- fang beror på konkrete bevisvurderinger, og at sagen ikke rejser sådanne princi- pielle spørgsmål, at betingelserne for henvisning til Grønlands Landsret er op- fyldt. Højesteret finder på denne baggrund, at Sarfaarsuits anmodning om, at sagen henvises til behandling ved landsretten som 1. instans, ikke kan imødekommes. Højesteret stadfæster derfor landsrettens beslutning, således at sagen sendes til Retten i Grønland til fortsat behandling. THI BESTEMMES: Landsrettens beslutning stadfæstes. 6 I sagsomkostninger for Højesteret skal Sarfaarsuit ApS betale 10.000 kr. til Kom- muneqarfik Sermersooq. Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage ef- ter denne højesteretskendelses afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.