Domsresumé
DomsresumeLink ↗
Utinglyst ejendomshævd var ikke ekstingveret Erhververen af en ejendom havde ikke ekstingveret naboens utinglyste hævd, da en landinspektørs udtalelser om manglende hævd ikke var sket på erhververens vegne Sag BS-869/2026-HJR Dom afsagt den 18. september 2026 Appellant ApS mod Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 Appellant ApS fik i maj 2017 tinglyst sin adkomst til en ejendom. Da han ønskede to matrikler sammenlagt, rekvirerede han en landinspektør til at forestå en sammenlægning. I den forbindelse skulle skellet afsættes til naboejendommen, der var ejet af Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2. I juni 2017 rettede Appelindstævnte 1 henvendelse til landinspektøren og spurgte, om Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 havde vundet hævd over en indkørsel, som de selv og de tidligere ejere havde anvendt til parkering, og som lå mellem de to ejendomme. Landinspektøren svarede Appelindstævnte 1, at han på det foreliggende grundlag mente, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 ikke havde vundet hævd, og at skellet derfor lå, hvor det var registreret, og som det fremgik af et måleblad, som landinspektøren samtidig fremsendte til dem. I 2020 blev der opsat et hegn i overensstemmelse med det registrerede (og opmålte) skel. Herefter blev der i sommeren 2022 på Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2's foranledning afholdt en skelforretning, hvor resultatet blev, at de havde vundet hævd over indkørslen. Ved skelforretningen blev der ikke taget stilling til spørgsmålet om ekstinktion. Sagen for Højesteret angik navnlig, om korrespondancen i juni 2017 mellem landinspektøren og Appelindstævnte 1 medførte, at Appellant ApS kunne anses for at have gjort sin ret gældende i tinglysningslovens § 26, stk. 1’s forstand, idet det for Højesteret var ubestridt, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 opfyldte betingelserne for at vinde hævd over indkørslen. Højesteret fastslog, at der ikke med henvisning til landinspektørens stilling, hans konkrete opdrag, og det forhold, at Appellant ApS havde rekvireret og betalt ham, kunne lægges til grund, at landinspektøren under korrespondancen i juni 2017 med Appelindstævnte 1 udtalte sig på vegne af Appellant ApS om hævdsspørgsmålet. Derfor fastslog Højesteret, at Appellant ApS ikke på grundlag af landinspektørens korrespondance med Appelindstævnte 1 i juni 2017 havde gjort sin ret gældende i tinglysningslovens § 26, stk. 1’s forstand. Landsretten var nået til samme resultat.
Dom · 8. sep. 2026
DomLink ↗
HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 18. september 2026 Sag BS-869/2026-HJR (2. afdeling) Laurids Beckmann Holding ApS (advokat Christian Lund Agerbæk) mod Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 (advokat Bjarne Skøtt Jensen for begge) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 14. juni 2024 (BS-24771/2022-ALB) og af Vestre Landsrets 16. afdeling den 6. oktober 2025 (BS-32888/2024-VLR). I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Michael Rekling, Hanne Schmidt, Jan Schans Christensen, Søren Højgaard Mørup og Mohammad Ahsan. Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387. Påstande Appellanten, Laurids Beckmann Holding ApS, har påstået, at de indstævnte, Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2, skal anerkende, at skellet mellem Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, By 1, forløber i overensstemmelse med det oprindelige skel som anført på måleblad af 19. juni 2017. Laurids Beckmann Holding har endvidere påstået frifindelse for betaling af om-kostninger til skelforretningen. 2 Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 har påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling Landinspektør Vidne 1, der var antaget af Vidne 2 til at forestå en sammenlægning af to matrikler, havde i juni 2017 en mailkorrespondance med Appelindstævnte 1, der sammen med Appelindstævnte 2 ejede naboejen-dommen, vedrørende spørgsmålet om hævd over en indkørsel, som lå mellem de to ejendomme. Af Appelindstævnte 1's mail af 7. juni 2017 til landinspektør Vidne 1 fremgår: ”Vi snakkede sammen i dag, vedr. hævd omkring indkørelsen i Adresse 1. Vi har brugt indkørelsen siden 2002 ligesom de gamle ejere af Adresse 1 før os. Vi har ikke indrettet indkørelsen, det var den i forvejen. Vi har ikke haft en aftale omkring brugen af indkørelsen. De tidligere ejere af Adresse 2 har aldrig brugt indkørelsen. Vi finder gerne mere information/dokumentation omkring dette. Vi vil gerne du undersøger om vi kan gøre brug af loven om hævd vedr. disse forhold.” Vidne 1 anførte i mail af 8. juni 2017 til Appelindstævnte 1 bl.a.: ”Tak for din mail. Jeg tager det med vurderingen af skellets beliggen-hed. Det bliver ved en opmåling af forholdene på stedet, sammenholdt med matriklens registrerede mål til skellet. … Efter opmålingen vurderer vi situationen og finder ud af om der kan være tale om hævd, ift. de regler der gælder på det område.” Vidne 1 anførte i mail af 19. juni 2017 til Appelindstævnte 1: ”Vedhæftet her er skelrids for det skel mellem jeres ejendom (Matrikel nr. 1) og ejendommen Matrikel nr. 3, som det er registret i matriklen iht. de eksisterende målinger. 3 Punktet ud mod Adresse 1 er markeret med spray og punktet i den anden ende af skellet ligger ved hushjørnet. I forhold til hævdsspørgsmålet, er der følgende forhold der gør sig gæl-dendene: - Hævdstid er minimum 20 år, med ejers normale råden over area- let. Dvs. arealet skal have været brugt som var det ens ejet i mindst 20 år. - Der kan ikke vindes over et areal, hvor der rådes iht. aftale med naboejeren. - Ved ejerskifte af den ejendom der rådes imod, (det vil her sige Matrikel nr. 3) vil en utinglyst/uregistreret hævd blive ophævet. Ift. de oplysninger jeg har, vil der derfor ikke kunne være tale om hævd, og skellet ligger derfor der hvor det matrikulære skel er registre-ret og vist på vedhæftede skelrids. Det bliver afmærket med et søm i asfalten, som vi talte om. Lad mig høre hvis i har spørgsmål.” Vidne 1 anførte i mail af 12. december 2017 til Vidne 2: ”Nu er den matrikulære sammenlægning registreret og godkendt i ma-triklen. Idet sagen afsluttes vedhæfter jeg her: - Nyt matrikelkort for ejendommen Matrikel nr. 2, By 1 - Måleblad for sagen (tidligere fremsendt) - Geodatastyrelsens registreringsmeddeIelse - Vores faktura for sagens gennemførelse. PS. Skelpunktet ved Adresse 1 er afmærket med et søm i asfalten.” Samme dag skrev Vidne 2 i en mail til landinspektør Vidne 1: ”Har du sendt det nye matrikelkort til naboen (Matrikel nr. 1) ? Bør det ikke sendes til ham, hvis det ikke er gjort?” Landinspektøren besvarede samme dag mailen således: 4 ”De får som sådan ikke nyt matrikelkort, da deres ejendom ikke er æn-dret, men de har selvfølgelig fået målebladet med indmåling af skellet mod deres ejendom, da jeg afmærkede det i første omgang.” Anbringender Laurids Beckmann Holding har anført navnlig, at det følger af tinglysningslo- vens § 26, stk. 1, at en utinglyst hævdvunden ret over en ejendom kan eks- tingveres, hvis en senere godtroende erhverver af ejendommen gør sin ret gæl-dende inden 2 år. Korrespondancen i juni 2017 mellem Appelindstævnte 1 og landinspektør Vidne 1 skal sidestilles med, at Vidne 2 – der ejer alle kapitalande-lene i Laurids Beckmann Holding – gjorde sin ret gældende i overensstemmelse med tinglysningslovens § 26, stk. 1. Der må herved lægges vægt på, at landin-spektør Vidne 1 var på ejendommen på vegne af Vidne 2, der betalte hans fakturaer, at landinspektøren afgav svar til Appelindstævnte 1 som led i varetagelsen af sine opgaver for Vidne 2, og at landinspek-tøren ved fremsendelsen af det klare svar om, at der ikke var vundet hævd, fremsendte et måleblad. At Vidne 2 havde gjort sin ret gældende understreges af, at han den 12. december 2017 ved mail eksplicit spurgte landinspektør Vidne 1 om skellet, og at landinspektøren samme dato oplyste, at Appelindstævnte 1 havde modtaget målebladet. Det gøres på den baggrund gældende, at den hævdvundne, men utinglyste ret er ekstingveret, og at skelgrænsen skal følge den matrikulære skelgrænse. Det kan ikke tillægges betydning, at Vidne 2 først i 2020 blev be-kendt med, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 var af den opfattelse, at de havde vundet hævd, da det afgørende er, at Vidne 2 via landin-spektør Vidne 1 havde gjort sin ret gældende. Da den utinglyste hævdvundne ret er ekstingveret efter tinglysningslovens § 26, stk. 1, har resultatet af den skelforretning, som i 2022 blev rekvireret af Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2, ikke relevans for den foreliggende sags udfald, hvorfor der ikke er grundlag for at Laurids Beckmann Holding skal betale udgifter til skelforretningen. Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 har anført navnlig, at Laurids Beck-mann Holding ikke har ekstingveret deres hævdvundne utinglyste ret over det areal, som sagen angår, idet Laurids Beckmann Holding ikke har gjort ”sin ret gældende, inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst” , således som det kræves i tinglysningslovens § 26, stk. 1. 5 Landinspektør Vidne 1's fremsendelse af et måleblad uden nogen tilken-degivelse om, at en eventuel hævdserhvervelse afbrydes, kan ikke sidestilles med at ”gøre sin ret gældende” . Meddelelsen fra landinspektøren var alene en orientering om, at hævdsreglerne ikke medførte hævdserhvervelse og inde-holdt ikke en protest, privat påstand eller indsigelse. Det bestrides, at Laurids Beckmann Holding ”har gjort sin ret gældende” via landinspektør Vidne 1. Der foreligger ikke oplysninger i sagen om, at landinspektøren optrådte som fuldmægtig for Vidne 2, og landin-spektørens besvarelse af deres forespørgsel om hævd kan derfor i sagens natur ikke indeholde en tilkendegivelse fra Vidne 2 til dem, som opfylder tinglysningslovens § 26, stk. 1. Hertil kommer, at Vidne 2 ikke var involveret i dialogen mellem dem og landinspektøren, og at dialogen ikke fore-gik på Vidne 2's foranledning. Den omstændighed, at Vidne 2 den 12. december 2017 spurgte land-inspektøren, om han havde sendt målebladet til dem og fik dette bekræftet, æn-drer ikke ved, at Vidne 2 ikke derved har gjort sin ret gældende over for dem. Vidne 2 har været bekendt med sin ret siden 2017 og har således haft rig lejlighed til at gøre sin ret gældende på en måde, der opfylder betingelserne i tinglysningslovens § 26, stk. 1, men det har han undladt at gøre. Laurids Beckmann Holding skal afholde delvise omkostninger til skelforretnin-gen. Det skyldes, at selskabet tabte skelforretningen, og at skelforretningen alene er afholdt i selskabets interesse. Højesterets begrundelse og resultat Vidne 2 fik i maj 2017 tinglyst sin adkomst til en ejendom i By 1. Da han ønskede to matrikler sammenlagt, rekvirerede han landinspektør Vidne 1 til at forestå en sammenlægning. I den forbindelse skulle skellet afsættes til naboejendommen, der var ejet af Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2. I juni 2017 rettede Appelindstævnte 1 henvendelse til landinspektøren og spurgte, om han og Appelindstævnte 2 havde vundet hævd over en indkørsel, som de selv og de tidligere ejere havde anvendt til parkering. Indkørslen lå mel-lem de to ejendomme, og efter det registrerede skel befandt ca. halvdelen af den sig på Vidne 2's ejendom. Landinspektøren svarede i juni 2017 Appelindstævnte 1, at han på det forelig-gende grundlag mente, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 ikke havde vundet hævd, idet råden over indkørslen var sket efter aftale, og at skellet der- 6 for lå, hvor det var registreret, og som det fremgik af et måleblad, som landin-spektøren samtidig fremsendte til dem. I december 2017 oplyste landinspektøren på Vidne 2's forespørgsel, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 havde modtaget målebladet, der vi-ste den opmålte skelgrænse. I februar 2020 overdrog Vidne 2 ejendommen til Laurids Beckmann Holding ApS, som er 100 % ejet af ham. I 2020 blev der opsat et hegn i overensstemmelse med det registrerede (og op-målte) skel. Herefter blev der i sommeren 2022 på Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2's foranledning afholdt en skelforretning, hvor resultatet blev, at de havde vundet hævd over indkørslen. Ved skelforretningen blev der ikke taget stilling til spørgsmålet om ekstinktion af den hævdvundne ret over indkørslen efter tinglysningslovens § 26, stk. 1. § 26, stk. 1, fastslår, at såfremt en hævd ikke er tinglyst og derfor ville bortfalde over for en senere erhverver i medfør af tinglysningslovens § 1, skal denne dog gøre sin ret gældende inden 2 år efter, at hans ret er tinglyst. I modsat fald får hævden også gyldighed mod ham. Sagen for Højesteret angår navnlig, om korrespondancen i juni 2017 mellem landinspektør Vidne 1 og Appelindstævnte 1 medfører, at Vidne 2 kan anses for at have gjort sin ret gældende i tinglysningslovens § 26, stk. 1’s forstand, idet det for Højesteret er ubestridt, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 opfyldte betingelserne for at vinde hævd over indkørslen. Højesteret bemærker, at det følger af landinspektørloven samt bekendtgørelsen om matrikulære arbejder, at en landinspektør ved udførelsen af matrikulært ar-bejde, herunder ved afsætning af skel, ikke kan betragtes som en almindelig partsrepræsentant for den person, der har rekvireret landinspektøren. Højesteret finder derfor, at det ikke med henvisning til landinspektør Vidne 1's stilling, hans konkrete opdrag, der bestod i en sammenlægning af to matrikler, og det forhold, at Vidne 2 havde rekvireret og betalt ham, kan lægges til grund, at landinspektøren under korrespondancen i juni 2017 med Appelindstævnte 1 udtalte sig på vegne af Vidne 2 om hævds-spørgsmålet. Det anførte skal også ses i sammenhæng med, at landinspektøren udtalte sig, fordi Appelindstævnte 1 rettede henvendelse til landinspektøren og spurgte, om han og Appelindstævnte 2 havde vundet hævd over den indkør-sel, som sagen angår. 7 Allerede på denne baggrund tiltræder Højesteret, at Vidne 2 ikke på grundlag af landinspektør Vidne 1's korrespondance med Appelindstævnte 1 i juni 2017 har gjort sin ret gældende i tinglysningslovens § 26, stk. 1’s forstand. Henset til at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 alene har nedlagt på-stand om stadfæstelse, tiltræder Højesteret, at Laurids Beckmann Holding skal betale halvdelen af omkostningerne ved skelforretningen, jf. udstykningslovens § 39, stk. 1. Højesteret stadfæster herefter landsrettens dom. THI KENDES FOR RET: Landsrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for Højesteret skal Laurids Beckmann Holding ApS betale 31.250 kr. til Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2. De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsi-gelse. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 18-09-2026 kl. 12:00 Modtagere: Advokat (H) Bjarne Skøtt Jensen, Advokat (H) Christian Lund Agerbæk